Kredyty frankowe a hipoteka

Kredyty frankowe to ból głowy wielu frankowiczów. Jednym z najczęściej zadawanych przez nich pytań są pytania dotyczące hipoteki. Jednocześnie wokół hipoteki powstało wiele mylnych i błędnych przekonań. Jako adwokat prowadzący kancelarię frankową czuję, że ten wpis może pomóc wielu osobom. Przede wszystkim pomoże rozprawić się z kilkoma mitami krążącymi w świadomości osób toczących batalię sądową z bankami oraz uspokoi frankowiczów, którzy boją się kolejnego procesu z bankiem – tym razem o wykreślenie hipoteki… 

Czym w ogóle jest hipoteka?

Pytanie może i głupie dla niektórych, ale bardzo często spotykam się ze stwierdzeniem: “To i tak jest nieruchomość banku, a nie moja.” To stwierdzenie jest jak najbardziej błędne, niepoprawne i należy z nim walczyć.

Gdybym miał komuś wytłumaczyć jednym zdaniem czym jest hipoteka to użyłbym po prostu stwierdzenia: “jeden ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności na wypadek niespłacania przez kredytobiorcę zadłużenia”. Hipoteka nie sprawia, że nieruchomość zmienia właściciela. Hipoteka wyłącznie zabezpiecza bank. Czy możesz sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką? Jak najbardziej nie ma przeszkód. Inna sprawa, że raczej mało kto kupi lokal z takim wpisem. 

Hipoteka a nieważność umowy kredytu frankowego

Jednym z rozwiązań rekomendowanych w sprawach frankowych jest żądanie ustalenia nieważności umowy. Jest to rozwiązanie dla wielu frankowiczów najbardziej korzystne bowiem jednym ze skutków nieważności umowy jest wygaśnięcie hipoteki. Skoro bowiem umowa na podstawie, której frankowicz wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki stała się nieważna to brak jest podstaw do dalszego funkcjonowania tego zabezpieczenia. Dzieje się tak niezależnie do tego czy kredytobiorca spłacił już cały kapitał oddany mu do dyspozycji czy jeszcze nie.

Pytanie, które pojawia się natomiast u wielu frankowiczów brzmi: co dalej? Co po korzystnym orzeczeniu?

Nieważność umowy frankowej a wykreślenie hipoteki

Zacznijmy od tego, że wszelkie dyskusje dotyczące wykreślenia hipoteki mogą zacząć się dopiero wtedy kiedy w ręku będziesz miał prawomocny wyrok sądowy, w którym sąd stwierdzi (w sentencji lub przesłankowo) nieważność kredytu frankowego. To jest punkt wyjścia.

Dalszym krokiem powinno być skierowanie do banku wniosku o wydanie oświadczenia wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki. Takie oświadczenie powinno być podpisane przez osoby upoważnione do reprezentacji banku – zarząd lub pełnomocnicy banku. Wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki powinno być zawarte w formie oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Na podstawie dokumentu, spełniającego wszystkie powyższe kryteria, frankowicz uzyska wymarzone wykreślenie hipoteki.

A co jeżeli bank będzie zawzięty i nie wyda frankowiczowi takiego oświadczenia? 

Czy da się wykreślić hipotekę na podstawie wyroku ustalającego nieważność umowy frankowej?

W mojej ocenie nie ma przeszkód do wykreślenia hipoteki na podstawie wyroku stwierdzającego w sentencji nieważność umowy kredytu frankowego. Zgodnie z przepisami, konkretnie art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

Jeżeli zatem przedłożymy sądowi wieczystoksięgowemu odpis prawomocnego wyroku w sprawie frankowej w której sąd ustalił nieważność umowy – rozstrzygnięcie powinno być jedno. Moją opinię wspierają również orzeczenia Sądu Najwyższego: postanowienie SN z dnia dnia 25 sierpnia 2011 r. II CSK 665/10 oraz Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 14 marca 2014 r. III CZP 121/13

Jeżeli zaś chodzi o tzw. przesłankowe stwierdzenie nieważności w przypadku spraw o zapłatę, w mojej ocenie mogą być problemy z uzyskaniem korzystnego orzeczenia sądu wieczystoksięgowego. Czy to jest problem? Co pozostaje frankowiczowi, jeśli bank nie wyda oświadczenia o wykreśleniu hipoteki, a sąd wieczystoksięgowy odmówi wykreślenia hipoteki na podstawie wyroku przesłankowo ustalającego nieważność?

Kredyty frankowe a usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Cóż. W ostateczności frankowiczom pozostaje skierowanie do sądu powództwa o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Czy takich spraw będzie dużo i czy jest się czego obawiać? 

W mojej ocenie nie. Oczywiście kolejny proces z bankiem nie jest dobrą informacją, ale weźmy pod uwagę jedną bardzo prostą rzecz. Banki nie będą szły z frankowiczami na kolejną batalię, w której stracą kolejne pieniądze. Tak, kolejna porażka, w kolejnej sprawie sądowej to również dodatkowe koszty. A co bankowi da hipoteka, której i tak nie może “użyć” poza możliwością wnerwienia frankowicza i zagrania mu na nosie? Czy zrobienie “na złość” będzie warte i tak już nadwyrężonej reputacji banku i działania przez osoby odpowiedzialne na jego szkodę? Wątpię.

Kredyty frankowe: hipoteka, a odfrankowienie

Tutaj sprawa jest prosta. Odfrankowienie nie powoduje upadku samej umowy frankowej i sama umowa będzie dalej wykonywana przez strony, lecz bez klauzul abuzywnych. Wobec tego frankowicze na podstawie wyroku zasądzającego nadpłaty lub ustalającego, że dane postanowienia umowy są bezskuteczne nie wykreślą hipoteki. Hipoteka będzie zabezpieczać nieruchomość do momentu spłaty całego zadłużenia.

Kancelaria frankowa Gdynia, Gdańsk, Sopot - pomoc frankowiczom

Jeśli szukasz kancelarii, która podejmie się batalii sądowej z bankiem i zapraszam do kontaktu. Kancelaria mieści się w Gdyni, także serdecznie zapraszamy osoby z Gdańska, Sopotu i okolic do umówienia spotkania w naszej siedzibie. 

Polecam Ci również zapoznanie się z “miniporadnikiem” frankowicza, gdzie znajdziesz odpowiedź na najczęstsze pytania, a także znajdziesz przykładowe klauzule abuzywne, które znaleźliśmy w umowach osób, które zwróciły się do nas o pomoc.